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 Nouveau statut LMNP 2010 : La Loi Bouvard
Depuis avril 2009, le régime du LMNP, déjà très attractif, est devenu encore plus intéressant :
une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient d'un logement neuf meublé étalée sur 9 ans est accordée et en outre la possibilité de récupérer la TVA (soit 19,6 % du prix de vente).
Ce nouveau statut LMNP est appelé soit La Loi Bouvard-Censi du nom des 2 parlementaires à l'origine de l'amendement, soit Loi Scellier LMNP en référence à la Loi Scellier 2010 qui remplace la Loi Robien.
Pour plus de renseignements, contactez-nous grâce : à notre formulaire de contact ou au 09 54 84 23 13
Destiné à tous les investisseurs qui souhaitent un placement rentable et sécurisé ne nécessitant aucune gestion personnelle, le LMNP est la solution idéale.
Grâce à son régime fiscal très favorable vous aussi bénéficiez des avantages suivants :
- Récupération de la TVA de votre investissement immobilier
- La TVA récupérable au taux de 19,6% porte sur : le foncier, l'immobilier, le mobilier, les travaux (opération dans l'ancien), et les frais d'acquisition.
- Création de revenus complémentaires nets d’impôt sur le revenu
- L'amortissement des murs (20 à 30 ans) et des meubles (7 ans) permettant d'annuler fiscalement les revenus de l'opération (loyers)
Ou
- Réduction d’impôt sur le revenu
- Depuis le 1er janvier 2009 grâce à Scellier-Bouvard, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu de 25% du montant de l'investissement réalisé (base HT) sur 9 ans. Plafond pris en compte pour le calcul de la réduction d'impôt : 300 000 € TTC. Limité à un seul investissement par an quelqu'en soit son montant.
Sécurisation des loyers grâce à des gestionnaires sélectionnés pour leur qualité et leur sérieux
Tranquillité de gestion grâce au bail commercial
Pour bénéficier de ces avantages, il vous faut :
· 1) Acquérir un bien dans une résidence offrant des services para-hôteliers ainsi que les meubles :
· 2) Que soient proposés aux locataires trois des quatre services suivants :
- Accueil
- Service du petit-déjeuner
- Entretien des parties communes
- Fourniture de linge de maiso
· 3) Que votre appartement soit loué meublé à une société gestionnaire avec lequel vous serez lié par un bail commercial de 9 ans minimum.
- · Les loyers perçus soient soumis à TVA au taux de 5,5 %
Vous pouvez nous apppeler au : 09 54 84 23 13
ou via notre formulaire de contact
Réduction d’impôt Bouvard
Champ d’application
Sont ciblés tous les contribuables qui acquièrent jusqu’au 31 décembre 2012 une résidence avec services et qui ont le statut de loueur en meublé non professionnel.
Il peut s’agir d’un logement neuf ou réhabilité.
- Résidences concernées - La liste comprend :
- des résidences de tourisme ;
- des résidences pour étudiants ;
- des résidences de santé publique définies à l’article L 6 111-2 du Code de la santé publique
- des résidences définies à l’article L 312-1 du Code de l’action sociale et des familles ;
- des EHPAD ;
- des résidences seniors.
Dates d’application
L’acquisition doit être réalisée jusqu’au 31 décembre 2012. La date retenue est la date de l’acte notarié. La mesure est rétroactive et prend effet au 1er janvier 2009.
Réduction d’impôt
La réduction d’impôt est de 25 % du prix de revient pour les logements acquis entre 2009 et 2010.
Elle passe ensuite à 20 % pour les acquisitions effectuées en 2011 et 2012.
La base de calcul est le prix de revient de l’immeuble limité à 300 000 €.
La fraction supérieure du prix n’ouvre pas doit à la réduction d’impôt.
Contrairement au dispositif Scellier qui limite l’investissement à un seul logement par an, la rédaction de l’amendement Bouvard laisse à penser qu’il peut y avoir plusieurs acquisitions annuelles.
A interpréter avec prudence en attendant la publication d’une instruction administrative. Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d’un logement achevé depuis au moins quinze ans et faisant l’objet de travaux de réhabilitation, elle est calculée sur le prix d’acquisition majoré du montant de ces travaux.
La réduction d’impôt est répartie par fractions égales sur neuf années.
Son montant maximum de 75 000 € (2009 et 2010) ou de 60 000 € (2011 et 2012) ouvre ainsi droit à une réduction annuelle de 8 333 € ou de 6 667 € pendant neuf ans.
Si l’impôt n’est pas suffisant pour absorber la réduction, celle-ci est reportée sur les six années suivantes.
Texte de référence
Amendement n° 11 dit « amendement Bouvard » n° 1494 à la loi de finances rectificative pour 2009.
Résidences avec services
La loi en bref
Dispositif
Le loueur d’une résidence avec services est soumis à la TVA et imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Fiscalité
Assujetti à la TVA, le loueur d’une résidence de services peut obtenir le remboursement de la taxe ayant grevé le prix d'achat.
Obligations
La résidence de tourisme doit correspondre aux normes précisées par l’arrêté du 14 février 1986. Les autres résidences avec services doivent obligatoirement fournir trois services de base (accueil et réception, fourniture de petits-déjeuners et du linge et ménage des logements).
Contribuables concernés
Les investisseurs imposés dans les tranches maximales qui bénéficient ou non du statut de loueur en meublé professionnel.
Textes de référence
• Arrêté du 14 février 1986 (JO du 6 mars 1986) Définition des résidences de tourisme classées.
• Loi de finances rectificative pour 1990, art. 261-D-4° du CGI Assujettissement à la TVA pour les résidences de tourisme classées.
• Réponse ministérielle Thomas, JOAN du 9 novembre 1992 Assujettissement à la TVA des autres résidences avec services.
• Référence au code général des impôts Article 261-D-4.
• Loi de finances rectificative pour 2002 (loi n° 2002-1576 du 30 décembre 2002) Loi assouplissant les conditions d’assujettissement à la TVA des résidences avec services.
• Loi 2003-1311 du 30 décembre 2003 Loi qui impose à l’exploitant d’une résidence de tourisme de réserver aux employés saisonniers une proportion de son parc immobilier.
• Réponse Mariani n° 54633 p. 1 170 JOAN du 1er février 2005 Réponse ministérielle précisant les différences juridiques et pratiques existant entre une résidence de tourisme et une résidence hôtelière.
La location en meublé professionnelle (LMP)
La location en meublé professionnelle permet de se constituer un patrimoine immobilier dans des conditions fiscales avantageuses. La location en direct est envisageable. Mais les investisseurs accèdent souvent au statut de LMP par l’acquisition de bien immobilier dans une résidence
- Hôtelière,
- De retraite,
- Médicalisée,
- Ou de tourisme,
avec un montant minimal de 500 000 €.
RECETTES
Dans tous les cas, il faut dégager des recettes de 23 000 € pour prétendre au statut de loueur en meublé professionnel.
ET réaliser de cette activité au moins 50 % des revenus de son foyer fiscal.
Le capital est-il garanti ?
Non, vous n’êtes pas à l’abri d’une évolution du marché entraînant une baisse des prix.
Sécurisation des loyers grâce à des gestionnaires sélectionnés pour leur qualité et leurs sérieux.
· Tranquillité de gestion grâce au bail commercial.
L’argent est-il disponible ?
Oui. Il faut trouver un acheteur qui achète votre bien.
Combien ça rapporte ?
vous pouvez espérer un rendement locatif annuel d’environ 5 % avant avantages fiscaux.
Quelle est la règle fiscale ?
Loyers:
Vos loyers sont imposés selon le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les recettes:
Les recettes imposables sont réduites à néant pendant quinze ou vingt ans.
Déficit Foncier:
Les premières années, cette défiscalisation est obtenue grâce à la déduction de charges (frais d’acquisition, de constitution de société…).
Vous générez ainsi un déficit foncier, Lorsque le montant des dépenses et des charges supportées au titre d'une année dépasse les loyers perçus, vous avez alors un déficit foncier.
Impôt:
Il vient diminuer votre revenu taxable et contribue à réduire votre impôt. imputable sur vos autres revenus sans limite ! Avec, à la clé, un avantage fiscal proportionnel à votre taux marginal d’imposition.
Second avantage du BIC pour générer du déficit :
L'amortissement est un terme employé en matière de bénéfices professionnels.
Il consiste à déduire du revenu, de façon étalée dans le temps, le coût d'acquisition du bien. Cette déduction est réservée à certains investissements locatifs assortis de conditions spécifiques de location.
Il s'agit des régimes Périssol, Besson, Robien et Borloo.
Le déficit est reportable pendant 10 ans.
Ainsi pourra-t-il prendre le relais quand le déficit des premières années, issu des charges et du crédit, diminuera.
Plus-value
L’éventuelle plus-value à la revente est exonérée après cinq ans si vos recettes sont inférieures à 90 000 €.
Impôt sur la fortune (ISF)
Si votre bénéfice pèse plus de 50 % de vos revenus professionnels hors prise en compte des pensions, vous échappez à l’ISF.
Deux régimes de taxation:
Passé la période de déficit, vous avez le choix entre deux régimes pour la taxation de vos recettes si elles ne dépassent pas 32 100 euros en 2010.
- Avec le « microentreprise », vous bénéficiez d’un abattement de 50 % et êtes donc taxé sur le surplus.
- Avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer les charges pour leur montant exact. Au-delà de 32 000 euros, le régime réel simplifié s’impose.
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